確かに、、、
あなたが言うように和太鼓の演奏って長いよね！！
どーも！！日頃の観察力が鋭くて有名な男ウダ（@udakuso777）です。
フォローしてくれないと激おこだぞ。
さてさて、本日はこれからの戦略について語ろうと思います。
むしろ、
ブログに書くことで自分の行動を止めないようにしようと思います。
現在
諸事情があり、ある程度の自己資金が貯まりました。
いうても1000万円ほど。
もちろん借入モリモリ状態ですよ。
しかし、
２年前には300万円しかなかった男からすると大きな進歩です。
もっと早く始めとけよとは思っていることはあります。
この自己資金をどう使うか？
もちろん、
自宅を購入しているため債務超過の状態でございます。
しかし、
自宅購入は銀行によっては自宅の購入がマイナスにならないケースがあります。
逆に、
自宅を購入することで、もうそこに拠点を置いて事業をしていくという覚悟の現れになるということになることもあると聞きます。
もちろん、
給料に対する多くの借入はマイナスの評価になるでしょう。
僕の場合の住宅ローンは少し大きめですが妻も働いているため、そこまでマイナスにならないのではと思っています。
雪だるまの芯である1000万円ほどの自己資金をどう使うか？
戸建であれば２件ほど買えて10万円ほどのキャッシュフローが出るでしょう。
しかし、
僕はアパート購入に挑戦したいと思っています。
自己資金をいかに早く回収していくか？
この基準に沿って
レバレッジをガンガンにかけていきたい！！
そう思っている所存です。
どこでアパートを買うか？
現在、アパートは古い物件（築40~50年ほど）の利回りが10%いくかいかないかの物件、もしくは、築浅だけど利回りが6~7%くらいしかない物件ばかりです。
たまに、
良さな物件があると思うと建坪率、容積率オーバー、再建築不可の銀行融資が厳しい物件です。
八方塞がりですよ。
もう詰みではないかと思っています。
諦めるな、、、
そこで僕の考えというか作戦というか戦略は２つあります。
① 売れ残り物件指値戦略
② 地場不動産ローリング戦略
です。
① 売れ残り物件指値戦略
良い物件でもないがズーーっと売れ残っている物件があります。この物件の所有者がもしかして、早く手放したいと思っている可能性があります。
そこに目をつけて、指値をするのです。
キャッシュフローが回る基準でも良いです。
土地値に近くなるような基準でも良いです。
売ってくださいよ〜、安くなれば買えますけど。てへぺろ
という感じで相手の出方を見る作戦を決行しようと思います。
ふざけるな的な雰囲気が出てきたら即撤退です。
ウソウソウソ〜
と何事もなかったかのように撤退したいと思います。
ちなみに、
僕は空気を読むことには長けていると思います。
いかに嫌われないかという人の目ばかり気にしてきた人間ですので（言ってて辛いよ）
不良の中にいたら
間違いなく舎弟になっている自信がありますよ。
②地場不動産ローリング戦略
不動産屋さんにはたま〜にネットあまり使っていなくて、FAXだけで経営している不動産屋さんがいます。
不動産ジャパンに載せることがやっと見たいなところがあります。
そういうところはおじいちゃんが不動産屋さんを経営しているケースが多いです。
なので、
ネット載せれないから物件情報を抱え込んでいるケースがあります。
しかも、
地場に密着しているために地主と仲がいいケースが多いです。
実際に僕も購入には至りませんでしたが、お会いしたことがあります。
こういった不動産屋を狙っていこうと思っています。
もう、、、
ネットで調べて、買いたい地域に
突撃突撃突撃〜〜〜
していこうと思います。
また、
突撃した結果を呟いていこうと思います。
ここに宣言します。
銀行融資
銀行融資については僕は２つの戦略というかパターンというか寝土下座でいこうと考えています。
① 地銀、信用金庫
② ノンバンク
この２つを攻めちぎっていきたいと考えています。
① 地銀、信用金庫
僕の住んでいる地銀、信用金庫に対して自己資金アピールで攻めていこうと思います。
今、気になっている銀行としては、、、
徳島大正銀行です。
前回、ヒアリングした時は
午後は融資のヒアリング
【徳島大正銀行】
•融資に前向き
•頭金は1〜2割
•容積率オーバーは土台に乗らない
•住宅ローンがあっても不利にはならない次回、小ぶりな物件を持って訪問したいですね😊
— ウダ@大阪弱小大家 (@udakuso777) April 13, 2021
このような状況でした。
住宅ローンがあっても不利にはならないですし、頭金１〜２割で前向きに検討してくれそうなので物件が見つかり次第で突撃したいと考えています。
ちなみに、
コチラに記載されていますが
徳島大正銀行の特徴としてまとめますと
法人を持っていなくて
５棟10室持っていない
初心者が申し込めるようです。
まさに、、、
ワシやないかい！！
という状態ですね。
法人を作っていない初心者であればヒアリングしてみる価値はあるのかと思います。
是非とも僕に貸してください。
僕だけに貸してください笑
② ノンバンク
有名なところとして、オリックス銀行と三井トラストさんがありますね。
ちなみに、
オリックスは１年前ほどにヒアリングしたところ、年収のところで足切りされる感じでした。（今などうかわかりませんが）
年収の10倍程度の借入が上限になるようなので、住宅ローン借りていて年収が低い僕には無理インポですね。
なので、
やるとするなら、、、
三井トラストさんですね。
なので、
都市部の再建築不可、建坪率、容積率オーバーのアパートに対して買い付けていくのも良きかと思います。
もちろん、
出口が取りにくいのでキャッシュフローメインで死ぬまで持ち続ける覚悟で買う予定です。
その貯まったお家賃を元に規模とアソコを拡大して行けたらと考えていますよ。
以上、戦略についてまとめたいと思います。
① 個人で地銀、信金、ノンバンクでアパートを買う
② 法人設立
③ 個人からの貸付で物件を買い進める
④ 実績が出来てきたところで融資にて拡大
という戦略というか妄想をしております。
なので、
まずは個人でアパート購入。
これを目指して僕は行動しまくっていきますよ。
また進展状況を報告していきますので是非フォローお願いします。
大家仲間になってくださいんぽ。
ではまた、ごきげんよう。
サウナ行って寝ます。
