どーも！！
午後の紅茶は
午後にしか飲まみません！！
素直が取り柄の男
さてさて、
先日、１号物件を売却しました。
購入した経緯については
こちらをご参照ください。
この１号物件は個人で購入してます。
個人で購入した物件は、
売却して利益が出ると
39％も税金がかかります。
税金については
ノムコムをご参照ください。
なぜ、個人で購入した物件を
５年経たずに売却したのか？
売却した経緯について書きましたので
ご参考ください。
では、どーぞ！！
売却までの経緯
僕は不動産投資を始める前に
この本を読んで勉強していました。
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この本に書かれている内容は
① 現金で安い戸建を購入
⬇︎
② セルフリフォームで安くバリューアップ
⬇︎
③ 実需向けに利益を乗せて売却する
⬇︎
④ ①〜③を繰り返して利益を得る。
アパートを購入する
⬇︎
⑤ アパートの賃料を貯める
⬇︎
⑥ ①に戻る
毎月の定期収入を得ながら
現金を増やしていける
なるほど！！
戸建を買って売った利益でアパートを買えばこの融資締めまくり時代にも活路が見出せると言う事なんだな！！
（もちろん、個人で短期間繰り返し売買することは宅建法の違反になるので注意が必要です）
と鼻息を荒げて
イエウールに申し込みしました。
イエウールが良いサイトなのかは、
知りません！！笑
すると、
２社ほど電話がかかってきました。
査定させてほしいと。
その１社がなかなか良い金額を
提示してくれていたので
専属専任媒介契約をしました。
みんな！！
家を売る時は絶対、
一般媒介契約がイイぞ！！
（急にしんのすけ）
それから、
実需の方から
何回かの買付が入りました。
しかし、
僕の持っている１号物件は
テラスハウス（隣と繋がっている家）で、
前面道路は建築基準法に適していない道路。
ほぼ、
土地の価値０です。
なので、
もちろん！！
買いたい方の住宅ローンが通りません！！
買い付けは
流れまくりでございます。
トキかと思いました。
そして、
僕は閃きました！！
そうだ！！
時間のロスになる！！
客付して家賃収入を得よう！！
僕は仲介業者を数社訪問して
無事、
１ヶ月以内に客付完了しました。
もしかしたら、
僕は客付の天才かもしれません笑
ウソです。
仲介業者さまありがとうございます。
心の中では
ガラケー並みにお辞儀しています。
そして、
僕は、何事もなく
お家賃を１号物件からいただく日々を
過ごしてました。
そして、
売却依頼していたことを忘れていました。
僕の脳みそはニワトリと同レベルです。
そんなある日、
電話が鳴りました。
そして、僕は考えた。
入居者はめちゃくちゃ優良だ。
再建築不可とはいえ、
お家賃をいただき続けるのは楽だしな。
そうだ、一日考えて結論を出そう。
なんと
即効、お願いしていました。
僕の心変わりの早さに
自分が一番驚きました。
売却した理由について
これから語ります。
前置き長くなりました。
再建築不可だった
そうです。
これが一番の理由です。
先程も申し上げたように
前面道路が建築基準法上の道路
ではございません。
大阪市のURLを参考にしてください。
公道でも、但し書き道路でもありません。
なので、
土地の価値はほぼ0ということです。
しかも、
テラスハウスという連棟なので
切り離しも出来ません。
これらのことにより、
１号物件は銀行で融資してもらう時に
差し出す担保(生贄)としてみてくれません。
なので、
売れる時に売ってしまった方がいい
と考えたわけです。
この時、思いました。
法人で買っとけばな
、、、と
法人持ってませんけども。
郊外だった
大阪市内ではなく
近隣の場所だった。
そのため、
今後の人口推移を考えて
もう少し都市部の物件へと
シフトチェンジしたかった
こともあります。
２号物件は比較的、
都市部に近い物件だったため
満足はしています。
実際に、
客付スピードも早かったです。
出口のことを考えて
早めの売却という選択肢を
取りました。
今後は、
より、
都市部の物件へと
買い付けを発射していきたい
と思っているワケです。
アパートが欲しかった
不動産のいいところは結局、
銀行からお金を借りられる
ということだと思うんです。
僕はね、、、
だから、
アパートを買って
規模拡大を図りたい
と思っています。
今は融資が厳しい時代と
言われています。
銀行へヒアリングした際も
午後は融資のヒアリング
【徳島大正銀行】
•融資に前向き
•頭金は1〜2割
•容積率オーバーは土台に乗らない
•住宅ローンがあっても不利にはならない次回、小ぶりな物件を持って訪問したいですね😊
— ウダ@大阪弱小大家 (@udakuso777) April 13, 2021
頭金１、２割は必要
とのことです。
そのため、
まとまったキャッシュが必要です。
だから、
売却して得た利益を
次のアパートの頭金にしたい
という考えもあり、
売却しました。
個人での売却のため
税金は来年の４月にやってきます。
それまでに
「ワイはこれだけお金持ってますねん。
お金貨してくださいな。」
という
見せ金作戦
も使えるかもしれません。
（もちろん税金の現金は残しておきます）
規模拡大のためには
アリだったのではと
思っています。
売却後の自分
物件を売って
まとまったキャッシュが
手元に残ると
心が落ち着きます。
自分が
マザーテレサになったかのような
慈悲の感情を持つことが出来ます。
僕は最近まで、
借金したりでホンマに金のない時期を過ごしました。
イライラしていたと思います。
いや、確実にキレてました。
しかし、
お金が手元にあると
安心しますね。
アレを買おうと思えば買える
キャバクラへ行こうと思えば行ける
いい戸建があれば買える
アパートの頭金に出来る
余裕が生まれますね。
人に優しくなれるのは
ちょっとしたお金かもしれません。
僕の場合は笑
１号物件、、、
今までありがとう！！
僕は先に行くよ
・規模拡大のために売却
・オーナーチェンジでも都市部は買い手がいる
・固い投資エリアへシフトチェンジ
・短期譲渡の税金は高すぎ
