投資スタイル

物件購入時にイチバン大事なこと

どーも、最近の口癖は

194TV 【バタ】【たかし】 Twitter પર: "煉獄さんのこの台詞 「心を ...

心を燃やせ!!

と周りに言いふらしているウダ(@udakuso777)でーーーす!!

 

キメハラの創始者でしょうね!!

 

さてさて今日は僕が物件を購入する時に

最も重要視している事をお話します!!

 

それは、、、

賃貸需要があるか?

これにつきます。

 

何故か?

単純に賃貸需要がなければ

お家賃がいただけないからです。

 

例えば利回り20%、30%の戸建、アパートがあったとします。

それをオーナーチェンジで買ったとし、

退去してから、賃貸がつかなければ

 

毎月赤字を垂れ流す

or

ただのゴミ

 

負動産を持っているだけです。

固定資産税や火災保険もかかりますし。

 

なので、絶対に空室の埋まる

賃貸需要がある物件を買うべきなのです。

 

最悪、利回りが低くても

賃貸がついていれば

時間が解決してくれます。

入居により物件購入費用が回収出来ると言うことです。

 

だから絶対絶対

賃貸需要のある地域

賃貸需要がある間取りの物件を

購入しましょう!!

 

じゃあ、そのためにどうするか解説していきましょう!!

 

不動産仲介業者へヒアリング

物件の内覧に行く前に

物件周囲にある

仲介業者2、3社に訪問し、

賃貸需要を聞くのです。

これがムチャクチャ大事!!

緊張するかもしれませんが、

出来れば訪問しましょう!!

電話だと、塩対応されることが多いです。

どこの誰かわからない奴に時間など費やしたくないのです!!

人間というのは!!

 

顔と顔を突き合わせることで人間同士の繋がりを大事にしましょう!!

ぶっちゃけ、合わない仲介業者もいます。

その時はさっと挨拶して帰りましょう笑

 

伝える内容としては以下の3点です

① 自己紹介

② 購入検討物件の需要

③ 客層

④ 人気間取りと設備

① 自己紹介

まず自分が怪しいものではないことをアピールしましょう!

そこで大事になるアイテムは

名刺です!!

名刺を渡すことで自分がどんな事をしているかを伝えられますし、

連絡先を記載しておくことでスムーズに連絡先を交換することが出来ます。

また、大家の会での自己紹介でも役立つよ!!

 

名刺がないと、、、

「自分は不動産投資をしていてうんタラカンタら」

と説明が長くなります。

そのため、名刺を作って不動産賃貸業をしている事をサラッと伝えましょう!!

 

僕はケイワンプリントさんで

100枚3,000円くらいで作りました。

https://www.k-1-print.jp

 

② 購入を検討している物件の需要

SUUMOやathomeで内覧予定の物件のページをスマホで見せましょう。

 

ちなみにSUUMOやathomeなどの不動産情報サイトに詳細住所は載っていません。

〇〇丁目までしか載っていないことが多いです。

詳細に掲載していると個人情報や、空き巣(空き家であることが分かることもあるため)

のリスクがあるためのようです。

 

なので

内覧の連絡を不動産屋へ連絡入れた際に、

詳細住所も聞いておきましょう!!

その住所を控えた上で

仲介業者に伝えましょう!!

 

この物件の購入を検討しているが

賃貸需要はあるかね?

 

と聞きましょう!!

もちろん低姿勢でね。

 

また、検討物件の間取りも見せて

客付出来そうか

聞きましょう!!

客付出来ないと話になりませんからね。

 

また、大事になることが

 

お家賃はいくらくらいいただけそうか?

 

これが、メチャクチャ大事です。

いただける家賃によって

投資額の回収期間が変わってきます。

例えばリフォームも含めて500万円で購入予定の物件を

5万円で賃貸すると

500 ➗ (5 ✖️ 12)= 8.33

8.33年かかります。

 

しかし、7万円で賃貸出来ると

500 ➗ (7 ✖️ 12) = 5.95

5.95年

で回収できます。

2年も早くなることがわかりました。

 

なので

おいくら万円で貸せるかも聞いておきましょう。

 

③ 客層

どのようなお客さんが多いかを聞きましょう。

例えば、大学が近くにあれば学生が多いですし、

会社が多いのであれば単身のサラリーマンが多いです。

 

僕が狙っているのは

ファミリー層です。

マンションがいいけど家賃高いから、家賃の低いテラスハウスに住もうと考えている層です。

理由は、

入居期間が長い傾向があるためです。(一人の意思で引越しが出来ないため)

夫婦やカップル、子連れで住みたい層が多いと

ニンマリしてまいます。

なので、客層も聞いておきましょう。

 

④ 人気間取り設備

最後に人気の間取りも聞いておきましょう。

僕の購入している物件は和室が多いです。

洋室の方が人気があるとか?

3DKより2LDKの方が人気があるとか?

また、テレビモニターフォン追い焚きなどの機能は喜ばれることが多いかなども聞いておきましょう!!

まぁ、

結局、やるかやらんかは

自己資金との相談なんですけどね!!

 

以上の4点を聞いておきましょう。

ちなみに、担当者や仲介業者によってもバラバラなので

3社の仲介業者にヒアリングしておくことが望ましいと思われます。

結局、

入居がつかないと

ただの負債なので

注意しましょうというお話でした。

 

なので、僕は

都市部で需要のあるところで買い進める投資スタイルをしています。

 

緊張するかもしれませんが、

仲介業者さんへ

ヒアリングしていきまっしょーー!!

 

最後までおおきにでーーす!!

 

・購入前は仲介業者にヒアリング

・名刺は作っておく

・ヒアリング内容はまとめておく

 

 

 

 

 

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