どーも！！最近、
「ありがとうございました」というところを
「アリゲーターいました」
と言って気づかれないかというゲームを
店員さんに試している男
まさに奇人！！
さてさて以前、同級生がスカイカーシェアに
投資している話をさせていただきました。
彼は見ていて、ある意味楽しいので現在も付き合っています。（自分にキャッシュバックされるという理由で僕にスカイカーシェア投資を勧めてきやがったヤツですが）
新築ワンルームマンション購入
新築ワンルームを売っているような人
※ 同級生とは違います。
同級生は買わされる側です。
そのお金に汚い令和の銭ゲバ同級生の彼と
最近、会って話しました。
という爽やかな会話をしたので、
詳しく物件の詳細と僕なりの
新築ワンルームマンション投資についての
考察をしていきたいと思います。
物件のスペック
場所 ：大阪の福島駅徒歩圏内
築年数 ：新築
物件価格：2,000万円
（諸費用含めると2,200万円ほど）
家賃 ：72,000円→ 65,000円
(サブリースで１割引かれている)
返済 ：70,000円
表面利回り：4.32%
結果的に毎月5,000円ほどの手出しを
しているようです。
マイナスキャッシュフロー
保険代わりだと言うなら
2,000円くらいの掛け捨て保険を
契約しとけばいいと思います。
今後のリスク
家賃下落リスク
大阪でも、
そこそこいい立地の物件を購入している事が
救いでしょう。
しかし、
現在は新築のため
家賃が高くなっています。
新築プレミアムとは新築で誰も住んでいない物件のため、周りの同じスペックの物件に比べて家賃が高くなるということです。
日本人は新築大好き！！
ということで
現在は家賃が高く設定されています。
今後は家賃の下落は免れないでしょう。
実際にsuumoで
福島駅徒歩10分以内
20㎡以上
築30年以内
安い順番で検索しました。
なんと
一番安い賃料が
45,500円
次に安い賃料が
53,000円
検索すると、
55,000円前後の物件が多かったです。
30年後によく見積もって
55,000円まで家賃下落を覚悟しないといけません。
するとどうでしょう？
現在、
毎月5,000円の赤字が
持ち続けることで
30年後、
毎月20,000円ほどの赤字
になるではありませんか？
物件の残債は減っていますが
なかなか痛い出費です。
叙々苑２回行けます。
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毎月、鬼滅の刃全巻と呪術廻戦全巻を
買える金額です。（ジャンプ大好き）
さらにリスクはあります。
空室リスク
彼の持っているマンションは
ワンルームです。
基本、入居者は一人で住んでいます。
一人暮らしだと、
転勤、退社、結婚、帰省
などのライフイベントが起こるでしょう。
僕も転職をきっかけに
ワンルームを退去した過去があります。
ライフイベントにより
1,2ヶ月の空室が出る場合もあるでしょう。
空室でも返済は続きます。
毎月70,000円返済しないといけません。
自分の給料から補填しないといけません。
物件を現金購入であったり、
プラスのキャッシュフローで
キャッシュを貯めていると
給料から補填などしなくてもいいのですが。
この時点で小金持ちからは遠ざかりますね。
令和の銭ゲバこと
お金大好き同級生ですが、、、
なかなか厳しい道のりになりそうです。
広告料
空室が出て、管理会社が仲介業者を経由して
入居者を決めると広告料が発生します。
１ヶ月、２ヶ月の広告料が相場です。
同級生は広告料のことも知りませんでした。
物件の中も見たことないと言うくらいですから
何も知っていません。
無知は恐ろしいです。
空室時の返済に加えて、広告料も発生することに
きっと驚き、お金が減ることでしょう。
ワンルームのため、
何度かの入退去が発生するでしょう。
その度に、広告料が発生します。
原状回復費用
しばらく賃貸していくと、どうしても
クロスが汚れてきたり、傷ついたりしてきます。
経年劣化するため、全額入居者負担
と言うわけにはいかないでしょう。
さらに、
20年くらい経過すると
水回りも交換しないといけません。
お風呂、キッチン、給湯器、、、
なかなか数十万円の大きな出費も
待っているでしょう。
さらに危惧することは
管理会社経由でリフォームが施されると
思いますので、管理会社が
利益乗せてきそうな気がします。
もちろん安いリフォーム会社に
受注するかもしれませんが、、、
あくまで僕の主観的予想です。
リフォームの相場は必ず知っておきましょう。
このように、僕は
リスクがモリモリの気がします。
新築ワンルームマンションでお金持ちになった人を
聞いたことがありません。
2,000万円の借金を背負うなら
家賃5万円で貸せる築古戸建500万円を
４つ買った方がいいんじゃないかと思います。
僕の考えはねヽ(ｏ´∀｀ｏ)ﾉ
新築ワンルームの恐怖は
これからだ！！
ダメ！！ゼッタイ！！
・新築は業者の利益がモリモリ
・数十年後を見据えて投資しよう
・最悪の事態も考えておく
