どーも、アルコール消毒するときは、、、
香水のようにつける男ウダ（@udakuso777）です。
首と脇が1番臭いがキツくなるところだからアルコールで消毒しようね。
さてさて、今回は規模拡大に必要である融資の話をしようと思います。
僕はこの半年間、、、
物件が買えていません。
理由は、２つあります。
１つは融資を打診している間に現金買いされてしまうこと
２つ目は信用金庫、地銀が融資してくれないことです。
融資打診した話はコチラ
基本的に実績もない僕のような底属性のサラリーマンには融資してくれません。
さらに、現在は耐用年数内の物件への融資が基本であり、中古物件への融資はかなり厳しい状態です。
ちなみに、耐用年数内の物件では利回りが低く、物件価格も高いため、購入することが厳しいです。
まさに四面楚歌！！
ではどうするか？
ノンバンク様に土下座して融資してもらうことにします。
ノンバンクとはクレジットカード会社や信販会社など、銀行以外の金融機関のことを指し、銀行のように、預金の受け入れを行わない金融機関です。
ノンバンクでは耐用年数越えの物件や違法建築の物件にも融資してもらえる可能性があります。
さらに底属性のサラリーマンでも融資してもらえる可能性があります。
しかし、現実は甘くはありません。
基本的に金利が高くなっており、そこでリスクを回避していると思われます。
不動産投資で活用できるノンバンクとしては３つ挙げられます。
１、セゾンファンデックス
２、SBIエステートファイナンス
３、三井住友トラストローン&ファイナンス
ウダツの上がらないサラリーマンである僕は、この３つを活用してお金持ちの道になろうと目論んでいるワケです。
ヒアリングした内容を元にどういったケースで、どのノンバンクを活用すべきかをまとめましたので最後まで見ていっていただければと思います。
それでは参りましょう！！
セゾンファンデックス
融資条件
・基本的に物件価格の３〜４割の自己資金＋諸費用が必要
・耐用年数越えの物件は土地の価値をベースにしているケースが多い
・テラスハウスのような隣と切り離しが出来ない物件や、建蔽率、容積率オーバーなどの違法建築物件は融資NG
・再建築不可物件NG
・銀行では保証協会付きの融資として使用できるケースがある
・金利は３%後半から６%台周辺（法人の場合は金利が高くなる傾向あり）
このように自己資金が多く必要であり、違法物件はNGです。
そのため、小ぶりな物件で土地の価値が高い物件であれば持ち込めば活用できるかと思われます。
僕は0.2%ほど建蔽率超えている物件を持ち込んでNGくらいました 笑
旗竿地の物件を持ち込んだ時は物件価格の半分しか評価が出ませんでした。そのため、土地の価値や接道についてはかなり大事になってくるという印象です。
また、法人で打診した時は金利が高くなったため泣く泣く諦めたこともあります。
ちなみに、みなと銀行経由の保証協会付き融資では金利が下がるケースがあるので、また見てやってくだしゃい。
銀行経由なので融資審査が厳しくなることがありますので、ご了承ください。
SBIエステートファイナンス
融資条件
・基本的には１都３県（現在は全国に融資を拡大しているとのことですが、まだ範囲は狭いようです）の物件に融資
・基本的に物件価格の３ー４割の自己資金＋諸費用が必要
・共同担保に物件を入れると融資が伸びるケースがある
・再建築不可物件NG
・建蔽率、容積率オーバーの物件に融資可能
・金利は４〜６%
関東の物件を購入する際に活用出来ます。その際に、再建築出来る無担保の物件を持っていると共同担保に入れて、自己資金を抑えて購入出来る可能性がありますね。
そのため、前面道路がちゃんと再建築の出来る道路で違法建築の物件を購入する際に検討出来ますね。
金利は高めなので、利回りの高い物件を狙う必要がありますが、、、
早く僕の住んでいる関西も積極的に融資して欲しいものです。
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス
融資条件
・再建築不可物件の融資可能（都市部で賃貸需要や、周辺の土地の価値が高い物件の場合）
・建蔽率、容積率オーバーの物件に融資可能
・共同担保に物件を入れると融資が伸びるケースがある
・金利は団体信用保険（申込人）をつけて4.3%になるケースが多い
・融資合計が5000万円を超える金額の場合は金利が１%下がる（本店審査となり、審査が厳しくなることが多い）
何より、トラストさんのいいところは再建築不可物件であったり、違法物件に融資してくれるところです。
都市部の物件であったり、共同担保を入れることによって自己資金を抑えて物件に融資してくれるケースがあるため非常に重宝しそうです。
なんてったって、僕の住んでいる大阪は
再建築不可物件と違法建築物件がめちゃくちゃ多いからです。
ただ、土地が狭く、利回りが高い物件を持ち込んだ時には、評価が伸びなかったので土地の価値は重要になってくると思われます。（物件周辺土地の制約事例を元に計算しているケースが多いようです）
また、共同担保として再建築の出来るテラスハウス（隣家と繋がっている）も共同担保として扱ってくれるとのことです。
以上のことから、オーナーチェンジの再建築出来る物件を購入し、その物件を共同担保にして再建築不可のアパートを購入していくという規模拡大戦略が使えると思いました。
もうこれからは、再建築出来ないから買わないとか言わず、キャッシュフローが多く出るようなら買ってしまえという考えもアリかもしれないですね。
むしろ僕はこの
とにかくキャッシュフロー欲しいんじゃ戦略
に大賛成です 笑
同志の方は僕とサウナで語り合いましょう。
ノンバンクを制する者はサラリーマンを制す！！
ではまた！！
不動産投資やお金のことについて呟くので是非是非フォローしてくださいましぃぃ！！
・属性の高くないサラリーマンはノンバンクを活用して規模拡大することを考慮できる
・再建築可能で自己資金がある場合はセゾンファンデックスの利用
・共同担保物件を所有しており、再建築可能な違法物件の購入の際はSBIエステートファイナンスの利用（但し、現段階では関東に限る）
・再建築不可物件の購入には三井住友トラストを利用
