投資スタイル

借入期間は長くすべきか?すべきではないか?

どーも!!

この世で一番

時間が経つのが長いと感じる時間は

サウナの時間ではなく、

Amazon | 日清食品 どん兵衛 きつねうどん (東) 96gx12個 | どん兵衛 ...

どん兵衛を待つ時間だよな

と感じる男

ウダ(@udakuso777)です。

5分は長いよね!!

 

さてさて、

今日は融資、借り入れについての

僕の考えを発表させていただきます。

僕は、いつかメガ大家になる予定です。

いや、

ギガ大家かな?(ギガとかメガとか何?)

 

規模を拡大していくためには

融資という借り入れ

必須になるでしょう。

 

その借り入れ期間短くするのか?

長くするのか?

投資戦略にもよりますが

判断が分かれるところです。

 

結論、

僕の考えは

借入期間は長ければ長い方がいい!!

 

これでございます。

借り入れが短い方が、

借金減っていいじゃねぇ

という人も多いかと思います。

 

しかし、

僕は長い方がいいと思います。

特に初期段階では。

 

その理由について

理由は2つあります。

① 返済比率が下がる

② 金利が経費になる

 

2つについて

解説していきたいと思います。

それではどーぞ!!

 

① 返済比率が下がる

借入期間が長いとどうなるか?

具体的に見ていきましょう。

 

価格3,600万円利回り12%の物件を

フルローンで借りたとします。

パターン❶

信用金庫を想定

金利2.5%、借り入れ期間15年

毎月の家賃:300,000円

毎月の返済:200,036円(利息62,500円)

支払利息総額:6,006,545円

返済比率 :66%

毎月の家賃から返済を引くと手残りが

10万円もありません。

固定資産税、空室リスク、広告費、大規模修繕費などを考慮すると手残りは、かなり少ない状況になりそうです。

もちろん、

メリットとしてはガンガン返済は進むので残債は減ります。

結果、売却しやすい状態にもなるでしょう。

 

では次に、

借り入れ期間を長くした場合を想定します。

 

パターン❷

ノンバンクを想定

金利3.9%、借り入れ期間30年

毎月の家賃:300,000円

毎月の返済:141,500円(利息97,500円)

支払利息総額:20,939,973円

返済比率 :47%

 

返済比率が50%以内なので

158,500円残ります。

固定資産税、空室リスク、広告費、大規模修繕費などを考慮した時に返済出来なくなるリスクは減ると思います。

トラブルがあった時に払えない。

これが1番のリスクだと考えた時、

借入期間を長くして

キャッシュを温存しておく。

これは1つの考え方として

良いのではと僕は思います。

 

さらに、ここで

返済比率を下げる2つの方法があります。

この方法をとることで

リスク軽減につながると思います。

 

頭金を入れる

パターン❷ のノンバンクで頭金2割(6,000,000円)

入れたパターンで考えてみましょう。

金利3.9%、借り入れ期間30年

頭金   :6,000,000円

毎月の家賃:300,000円

毎月の返済:113,200円(利息78,000円)

支払利息総額:16,751,911円

返済比率 :37%

 

すると、

返済比率が

47% ➡︎ 37%まで

下がりましたね。

 

なので、

金融機関はリスクがあるため

頭金を多く入れることを求めるのです。

 

まぁ、

僕はなるべく頭金の分のキャッシュを

温存しておきたいタイプですが笑

 

戸建てを現金で購入する

パターン❷ のノンバンクで考えます。

価格500万円利回り12%の戸建を

現金購入した場合で考えます。

ちなみに、先程よりも100万円の現金キャッシュアウトが少なくて済みます

戸建からの家賃50,000円を追加します。

金利3.9%、借り入れ期間30年

毎月の家賃:350,000円

毎月の返済:141,500円(金利97,500円)

支払利息総額:20,939,973円

返済比率 :40%

 

返済比率が

47% ➡︎ 40%まで下がりました。

 

特に注目すべき点が

手残りキャッシュです。

 

借入期間15年

➡︎ 99,964円

借入期間30年フルローン

➡︎ 158,500円

借入期間30年頭金2割

➡︎ 186,800円

借入期間30年戸建1個

➡︎ 208,500円

 

フルローンより手残りが50,000円

頭金2割より20,000円

多くなるんです。

 

もちろん、

残債が減るのは遅いですが。

 

このように、

頭金を入れる

戸建を買う

ことによって返済比率を下げて

キャッシュを確保することが出来ます。

 

僕は、これからの戦略として

借り入れを出来るだけ長くして

戸建を買ってキャッシュフローを

厚くしていこうと思っています。

 

そして、キャッシュが貯まると、繰上げ返済に使ってもいいし、戸建てを買って返済比率を下げる方法をとってもいいです。

 

選択肢が広がります。

 

選択肢を広げるために

借り入れ期間を長くする

ことはアリだと考えます。

 

② 金利が経費になる

不動産賃貸業では金利は経費になります。

特に返済初期は多額の金利を払います。

逆に残債が減りません笑

 

金利部分に対して経費に出来るということは

納める税金が少なくて済むということです。

 

もちろん、

税金が少ないということは利益が出ていない

ということで今後の融資に影響が出る

かもしれません。

 

まとめると、

納める税金が少なくて済むことは

手残りのキャッシュが温存出来ます。

 

以上のことにより、

僕は、

借りれるだけ借りて

借り入れ期間は出来るだけ長く

してもらおうと思います。

 

銀行様!!

どうか、、、僕に、、、

死ぬまで融資してください!!

それでは、また!!

 

・借入期間は出来るだけ長くする

・返済比率が下がる

・戸建を現金購入せよ

・金利は経費になり節税となる

・キャッシュの温存

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