借入期間は長くすべきか？すべきではないか？

どーも！！

この世で一番

時間が経つのが長いと感じる時間は

サウナの時間ではなく、

どん兵衛を待つ時間だよな

と感じる男

ウダ（@udakuso777）です。

５分は長いよね！！

 

さてさて、

今日は融資、借り入れについての

僕の考えを発表させていただきます。

僕は、いつかメガ大家になる予定です。

いや、

ギガ大家かな？（ギガとかメガとか何？）

 

規模を拡大していくためには

融資という借り入れは

必須になるでしょう。

 

その借り入れ期間を短くするのか？

長くするのか？

投資戦略にもよりますが

判断が分かれるところです。

 

結論、

僕の考えは

借入期間は長ければ長い方がいい！！

 

これでございます。

借り入れが短い方が、

借金減っていいじゃねぇか

という人も多いかと思います。

 

しかし、

僕は長い方がいいと思います。

特に初期段階では。

 

その理由について

理由は２つあります。

① 返済比率が下がる

② 金利が経費になる

 

２つについて

解説していきたいと思います。

それではどーぞ！！

 

① 返済比率が下がる

借入期間が長いとどうなるか？

具体的に見ていきましょう。

 

価格3,600万円の利回り12%の物件を

フルローンで借りたとします。

毎月の家賃から返済を引くと手残りが

１０万円もありません。

固定資産税、空室リスク、広告費、大規模修繕費などを考慮すると手残りは、かなり少ない状況になりそうです。

もちろん、

メリットとしてはガンガン返済は進むので残債は減ります。

結果、売却しやすい状態にもなるでしょう。

 

では次に、

借り入れ期間を長くした場合を想定します。

 

 

返済比率が50%以内なので

158,500円残ります。

固定資産税、空室リスク、広告費、大規模修繕費などを考慮した時に返済出来なくなるリスクは減ると思います。

トラブルがあった時に払えない。

これが１番のリスクだと考えた時、

借入期間を長くして

キャッシュを温存しておく。

これは１つの考え方として

良いのではと僕は思います。

 

さらに、ここで

返済比率を下げる２つの方法があります。

この方法をとることで

リスク軽減につながると思います。

 

頭金を入れる

パターン❷ のノンバンクで頭金２割（6,000,000円）を

入れたパターンで考えてみましょう。

 

すると、

返済比率が

４７%　➡︎　３７%まで

下がりましたね。

 

なので、

金融機関はリスクがあるため

頭金を多く入れることを求めるのです。

 

まぁ、

僕はなるべく頭金の分のキャッシュを

温存しておきたいタイプですが笑

 

戸建てを現金で購入する

パターン❷ のノンバンクで考えます。

価格500万円利回り12%の戸建を

現金購入した場合で考えます。

ちなみに、先程よりも100万円の現金キャッシュアウトが少なくて済みます。

戸建からの家賃50,000円を追加します。

 

返済比率が

４７% ➡︎ ４０%まで下がりました。

 

特に注目すべき点が

手残りキャッシュです。

 

 

フルローンより手残りが50,000円

頭金２割より20,000円も

多くなるんです。

 

もちろん、

残債が減るのは遅いですが。

 

このように、

頭金を入れる

戸建を買う

ことによって返済比率を下げて

キャッシュを確保することが出来ます。

 

僕は、これからの戦略として

借り入れを出来るだけ長くして

戸建を買ってキャッシュフローを

厚くしていこうと思っています。

 

そして、キャッシュが貯まると、繰上げ返済に使ってもいいし、戸建てを買って返済比率を下げる方法をとってもいいです。

 

選択肢が広がります。

 

選択肢を広げるために

借り入れ期間を長くする

ことはアリだと考えます。

 

② 金利が経費になる

不動産賃貸業では金利は経費になります。

特に返済初期は多額の金利を払います。

逆に残債が減りません笑

 

金利部分に対して経費に出来るということは

納める税金が少なくて済むということです。

 

もちろん、

税金が少ないということは利益が出ていない

ということで今後の融資に影響が出る

かもしれません。

 

まとめると、

納める税金が少なくて済むことは

手残りのキャッシュが温存出来ます。

 

以上のことにより、

僕は、

借りれるだけ借りて

借り入れ期間は出来るだけ長く

してもらおうと思います。

 

銀行様！！

どうか、、、僕に、、、

死ぬまで融資してください！！

それでは、また！！