どーも
運に任せるだけで積み上げてこなかった男
真剣にギャンブルで生計を立てようとしてました。
過去の話ね笑
勝った時には、
サッカー日本代表の監督出来ると
本気で思い込んでいました。
さてさて、今回は僕の不動産投資戦略についてお話したいと思います。
【 結論 】
物件購入費用は現金
リフォーム費用は融資
という戦略です。
理由は２つです。
① 抵当権がつかない
② 融資が通りやすい
以上を今から解説していきます！！
それではいきましょう！！
抵当権がつかない
まずはじめに
僕が買いたいというか、買える金額で利回りが良く賃貸需要のある物件はテラスハウスです。
つまり、再建築不可であるため、基本的に融資がつかないというのが現実です。
しかし、三井トラストであればテラスの再建築不可物件であっても都市部であれば融資は出ます。
https://www.smtlf.jp/housingloan/lineup/apart.html
長期間融資が受けれて使い勝手がいいようです。
使ったことがないので確実なことは言えませんが。
しかし、、、
デメリットとして
初期費用が高い
ローン手数料として融資金額の1.65%（最低110,000円）がかかります。
例えば500万円の物件を買う際にも
11万円かかります。
なかなか痛い出費ですよね。
叙々苑に５回いけると思ったらデカくないですか？
売ろうとしたときに売りにくい
金融機関のお許しが必要です。
そして、解約金がかかります。
繰上げ返済する元金の2.00％（最低20,000円）
金利が高い
5000万以下であれば3.9%の金利がかかります。
かなりの高利回り物件でないとキャッシュフローが出にくい状態になります。
以上のようなデメリットがあるため、
物件の購入費用は現金がいいと考えます。
特に
売りにくい
という問題があることは厄介です。
金融機関にお許しを乞うて、
罰金も払わないといけません。
そのため、失敗した物件を買ってしまった際の
撤退が遅くなります。
現金買いで失敗してしまったら、多少損はすると思いますが、素早い撤退が可能です。
また、借り入れしていないため
借金に追われることもありません。
融資が通りやすい
先程も言った通り融資がまず通りません。
担保価値がないためです。
三井トラストであれば融資は通りやすいようです。
しかし、デメリットも存在するので、使用する際は考えないといけません。
しかし、物件を買った後ではどうでしょう？
リフォーム費用として融資を打診するのであれば
金融機関も大きなリスクではないため
融資しやすいのです。
なんせ、、、
物件はもう購入しているのですから、、、
最悪、物件売ったらリフォーム費用くらい回収出来るだろうと考えるのです。
※ ウダの考察ですが笑
以前、設備融資として
公庫に１号物件のリフォーム費用として融資を打診すると
すぐに融資が得られました。
しかも、物件の抵当権が取られないため
売りたい時に売れる
のです！！
いい物件があれば、
持っている物件を素早く売って買えばいいのです。
いいアパートが出てくれば、
持っている物件を素早く売って頭金にすればいいのです。
以上のことにより
僕の不動産投資戦略は
物件購入費用は現金、
リフォームは融資の戦略
をとっていく予定です。
攻めながらも、、、
すぐに逃げれるように準備する
ことが大事です！！
では、また！！
・抵当権がつかないためすぐに物件を売ることが出来る
・融資が通りやすい
