投資スタイル

ニーノの部屋で江古田島塾長のセミナーを受講したまとめ

どーも、最近、泉北堂の極食パンにハマっているウダ(@udakuso777)です。


将来、大家の極みと呼ばれるようになりたい!!

なんでも「極」という言葉がつくといいもんだよね。

 

人生は一度きり!!

そして、時間がない!!

 

ということで

レバレッジ効かせまくっていくってばよ!!(急なNARUTO)

ナルティメットブレイジング」公式 (@naruto_blazing) | Twitter

 

さてさて、僕は建美家のコラムが好きで過去に遡ってコラムを読んでいます。

皆さんの魂こもったコラムが読めます!!

そして、勝手に建美家ファミリーと謳っている僕が、よく参加するウェビナー(セミナー)波乗りニーノさんと建美家が主催している

ニーノの部屋です。

 

ニーノさんLOVE

 

ということで今回、参加したウェビナーで講師をしてくださったのが

 

江古田島平八塾長

申し込みはこちら

まだ録画視聴できるよーー

 

今回のセミナーの対象者は

年収400〜650万程度のサラリーマンが不動産投資を

これから始める、始めたばかりの人向け

 

ふくてん on Twitter: "流れがしぜんw #さんまのお笑い向上委員会 ...

それワシやないかい!!

そうです。

ワシです。

 

 

戸建2戸(1戸リフォーム中)しか持ってません。

そして、

EXIT info🗝 (@exitxinfo) | Twitter

どんどん拡大してイキたいと思う今日この頃のオレだーーです。

 

さてさて、

細かい内容はセミナー受講していただきたいのですが、江古田島塾長の基本的な考え方は

 

•個人で購入

•戸建を担保にレバレッジをかけていく

 

ということです。

(間違ってたらスミマセン)

簡単に自分なりにまとめたいと思います!!

 

マインドを変えよ

まず、セミナーの開始時に

「夢」という漢字を分解して、

解釈していくという内容でした。

 

僕は途中から塾長が

ゴルゴ松本さんが命の授業 南伊勢町で町民表彰記念講演会 - 伊勢新聞

ゴルゴ松本かと思いました。

 

サラリーマンをやっている以上、

年収は上がりにくくなっている。

そこから脱却するには

不動産がいいと言われていました。

 

不動産というものは不動産ではなく

「富導算」なんだと

おっしゃっていました。

 

富へと導いてくれる算数なんだということを言われていました。

導かれし者と呼ばれる男ウダです。

私は!!

 

塾長!!付いてイキます!!

 

個人で購入していく

基本的に規模を拡大していくには

法人がいいと一般的に言われています。

理由は利益が青天井になるからです。

 

しかし、塾長は

個人で初期は不動産を買っていく方がいい

という考えでした。

 

法人で購入すると1年後しなくてはいけないものは決算書の作成です。

決算書というのは

法人の通知簿みたいなものです。

 

これが

赤字垂れ流しのようなものであれば銀行融資は非常に厳しい。

なので、

法人で買い進めて規模拡大していくには

黒字の決算書にする必要があります。

 

では、個人でしなければいけないものは何か?

 

それは

確定申告です。

 

個人で申告するものを確定するため、確定申告書をある程度コントロール出来るのです。

赤字が出た時は払った税金が戻ってきます。

例えば、築古戸建を買うとどうしても耐用年数が切れているため、

減価償却が大きくなります。

 

つまり、

見えない経費が発生するのです。

 

とはいえ

赤字が大きくなってしまうため

銀行評価良くないため融資が出ないのではないかという

不安が出ます。

 

しかし、塾長の言う戦略は

個人で首都圏の物件を

① 戸建購入

② ①の戸建を担保にノンバンクで融資(金利3.9%)して1棟物を購入

③ 戸建購入

④ ③の戸建を担保にノンバンクで融資(金利3.9%)して1棟物を購入

 

という流れです。

②で使うノンバンクは

赤字の確定申告書でも融資してくれる可能性が高い

とのことでした。

 

ただし、購入する戸建と一棟物は

首都圏に限るとのことです。

 

ということで、、、

 

僕は慌てて、作成中の確定申告書で

減価償却費、経費、家賃の家事按分しっかり記帳しました 笑

 

もちろん、

無茶ではない範囲でね笑

 

すると、

払いすぎた税金が還付される予定

になりました。

 

予定は未定!!

 

つまり、

現金を温存していく

という戦略が取れます。

この現金を元手に次の物件を買っていきたいと思います。

 

塾長!!有難うございます!!

 

戸建を担保にレバレッジをかけていく

先程もちょっと書いたのですが、戦略として

① 戸建購入

② ①の戸建を担保にノンバンクで融資(金利3.9%)して1棟物を購入

③ 戸建購入

④ ③の戸建を担保にノンバンクで融資(金利3.9%)して1棟物を購入

という流れです。

 

まず、

① で、担保になる積算評価がそこそこ出る利回り12%の戸建を購入します。

②で、その戸建を担保にノンバンクで1棟物を購入するのです。

やはり、レバレッジをかけないと加速していきません。

 

とはいえ、僕のようなウダツの上がらない底属性サラリーマンが銀行開拓しようとしても

なかなか、

耐用年数の切れた一棟物の融資は難しいでしょう。

 

しかし、金利は3.9%と多少高くても、

担保という生贄にする戸建を差し出すことによって

1棟物の融資が出やすいようです。

 

ただし、首都圏の物件に限りますけど、、、

 

実際、

耐用年数の切れていない1棟物なんてなかなか

底属性サラリーマンにはお目にかかれないです。

 

しかし、耐用年数の切れている1棟物は

都市部でも存在します。

 

さらに、このノンバンクで融資を引くと築年数にもよりますが、

融資期間を長く取ることが出来るためキャッシュフローが出やすくなります。(もちろん元金の減り方は遅くなりますが)

 

そして、貯まってきたキャッシュフローを

③ で戸建を購入し、

④ で ③ の戸建を担保にまた1棟物を購入していくことが出来ます。

 

ここまでくれば、、、

法人を勃てて規模をさらに拡大していくことも出来ます。

個人で戸建を買い進めていくことも出来ます。

 

つまり、

自分の進みたい方向に向かうことが出来るのです。

 

これを塾長は将棋に例えて

と金 | 「大家さんのみかた」です ♥♥ BY HOUSEFRIENDのブログ

と金(歩が相手の陣地に乗り込んで金になること)と言っていました。

 

僕はまさしくです。

いや今はでしょう!!

 

この腐った人生から

成り上がる(と金になる)ために

1歩前に進もうと思います。

 

待ってろ!!王よ!!

もうすぐ詰めてやんよ!!

 

以上、ウェビナーのまとめと僕なりの捉え方でした。

最後までおおきにでした!!

ニーノさん、塾長、建美家さん有難うございました!!

ではまた!!

 

・個人で買い進める

・レバレッジをかける

・詰将棋は4手で決める

 

 

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